Imprevistos en una reforma de bany a preu tancat: qui paga i com funciona
La pregunta que ens fan més sovint no és quant costa. És: “I si apareix alguna cosa estranya darrere de l’enrajolat, em cobres un suplement?”. Resposta curta: no. Els imprevistos en una reforma de bany existeixen sempre, però qui els paga és una decisió de model de negoci, no del destí. En el preu tancat els assumim nosaltres, i ací t’expliquem exactament com, amb tres casos reals d’obres fetes a València.
Abans dels casos, un número que convé tenir al cap. La desviació mitjana entre el pressupost inicial i la factura final d’una reforma a Espanya ronda el 23% —ho desglossem per causa en el nostre article sobre quant es desvia el pressupost real d’una reforma—. Eixe 23% no és mala sort: és opacitat convertida en costum. El pressupost obert deixa la porta entrebadada perquè cada sorpresa la pagues tu. El preu tancat la tanca abans de començar.
La distinció que ho canvia tot: imprevist no és el mateix que ampliació
Siguem honestos, perquè ací és on alguns amaguen el truc. Hi ha dues coses que la gent posa al mateix sac i no ho són:
- Imprevist: alguna cosa que existia i no es veia. Una baixant de fibrociment, una humitat antiga, un cablejat sense presa de terra. Estava allí quan vas firmar. Ho assumim nosaltres.
- Ampliació d’abast: alguna cosa nova que tu decideixes afegir a mig obra. Canviar el plat per un d’obra, moure l’inodor de paret, pujar de gamma el revestiment. És una obra diferent. Això sí es pressuposta a banda, i per escrit.
Confondre les dues coses a propòsit és l’esport nacional del sector. “És que ha eixit una cosa” i, zas, factura extra que en realitat era una millora que tu vas demanar. Nosaltres ho separem en el contracte perquè ningú hi jugue a això —les clàusules que de veritat protegixen estan en la nostra guia del contracte de reforma—.
Cas 1: la baixant podrida del Cabanyal
Bany de 4,2 m² en una casa baixa del Cabanyal. Preu tancat firmat: 7.480 €. En picar l’enrajolat va aparèixer el que la salabritat del barri marítim fa tan bé: una baixant de fibrociment esquerdat i mitja paret amb humitat estructural. El fibrociment conté amiant, i manipular-lo exigeix una empresa inscrita en el RERA del Ministerio de Trabajo, no improvisar amb una radial. Reparar allò no estava en el pressupost visible de ningú, perquè ningú ho veia.
| Concepte | Cost real per a nosaltres | El que va pagar el client |
|---|---|---|
| Substitució de baixant (material + mà d’obra) | 640 € | 0 € |
| Tractament d’humitat i reimpermeabilització | 410 € | 0 € |
| Dia extra d’obra | 220 € | 0 € |
| Total imprevist | 1.270 € | 0 € |
El client va pagar els 7.480 € pactats. Ni un euro més. Com aguantem un mossec de 1.270 €? Perquè el preu tancat porta dins un marge de contingència calculat sobre centenars d’obres: sabem que en finques velles de València —i les del Cabanyal ho són— una de cada x donarà un ensurt. Ho posem en el preu de totes. És segur, no caritat. Per entendre per què l’antiguitat de l’edifici és la variable que més mana, mira les nostres dades sobre el cost de reformar un bany en edifici antic.
Cas 2: la instal·lació elèctrica fantasma de Ruzafa
Finca de 1925 a Ruzafa, bany de 3,1 m². Preu tancat: 6.900 €. En obrir la paret, la instal·lació elèctrica no tenia presa de terra i els cables anaven grapat sense tub, una cosa que el Reglament Electrotècnic de Baixa Tensió prohibeix en un quart humit des de fa dècades. No es podia tancar la paret deixant-ho així: hauria sigut firmar una bodriada amb el nostre nom.
Vam refer el circuit del bany amb el seu diferencial i la seua presa de terra. Cost per a nosaltres: 520 €. Per al client: zero. Ací va la nostra opinió, sense anestèsia: preferim empassar-nos eixe cost que entregar un bany bonic que siga una trampa elèctrica. Un imprevist de seguretat no es negocia ni es factura; s’arregla i prou. El que sí que vam pressupostar a banda, eixa mateixa setmana, va ser quan la clienta va decidir aprofitar el forat per afegir un punt de llum nou sobre el mirall: 95 €, firmats abans de tocar res. Imprevist nostre, millora seua. Cada cosa al seu lloc.
Cas 3: el terra que no estava a nivell a Patraix
Patraix, habitatge dels anys 70, bany de 5 m². Preu tancat: 7.100 €. En retirar el paviment antic, el forjat tenia un desnivell de quasi 3 cm d’un extrem a l’altre. Per col·locar un plat de dutxa enrasada —que era el que s’havia pactat— cal partir d’un terra pla, i eixe no ho estava.
Recreixement i anivellació amb morter autoanivellant: 380 € de material i jornada extra. Client: 0 €. Aquest és el cas que més ens agrada contar perquè és el típic que el pressupost obert converteix en discussió d’obra: “és que el terra venia malament, això és a banda”. No. Tu vas demanar una dutxa enrasada i nosaltres ens vam comprometre a entregar-la ben feta; el que hi haja a sota és problema nostre, no teu. Eixa és la diferència entre vendre un preu i vendre un resultat.
Com finançem els imprevistos sense que la teua reforma els note
La pregunta legítima és: si us mengeu estos costos, no em cobreu de més “per si de cas”? Bona objecció, i la responem amb el mètode.
- Contingència agrupada, no individual. No carreguem un sobrepreu del 18% a la teua obra per si la teua dóna problemes. Repartim el risc entre totes. La que no dóna ensurts subvenciona la que sí, i de mitjana el sistema ix ajustat. És el principi de qualsevol segur.
- Inspecció prèvia seriosa. Com millor mirem abans de firmar, menys sorpreses després. Mesurem, sondem i preguntem per l’any de la finca. Reduir l’incògnita és reduir la contingència, i això abarateix el preu tancat per a tots.
- Frontera escrita entre imprevist i ampliació. Cada euro que sí pagues a banda és perquè tu ho has decidit i ho has firmat. Zero euros apareixen “a mig obra” per una sorpresa estructural.
El resultat és un model competitiu —que no és el mateix que el més barat del mercat, eixos solen ser els que després passen la factura sorpresa—. Si vols aprofundir en què entra i què no entra des del minut zero, ho tenim partida per partida en què inclou un preu tancat.
Preguntes freqüents
De veritat no em cobreu mai un suplement per un imprevist?
Per un imprevist real —alguna cosa oculta que existia abans de firmar— no. Ho assumim nosaltres perquè està cobert pel preu tancat. L’únic que es factura a banda són les ampliacions que tu decideixes i firmes durant l’obra. La diferència sempre queda per escrit.
I si l’imprevist és enorme, tipus enderrocar una paret sencera?
Hi ha un límit, i ho diem clar. Canvis estructurals majors que transformen la natura de l’obra (moure el bany de lloc, tirar parets de càrrega) es surten del preu tancat d’un bany estàndard. Si en inspeccionar veiem eixe risc, t’ho diem abans de firmar, no després.
Com sé que no infleu el preu “per si de cas”?
Perquè la contingència es reparteix entre totes les obres, no es carrega a la teua. I perquè pots comparar: configura el teu bany a la calculadora i veuràs un preu tancat concret, no una forquilla amb marge per a maniobrar.
Els imprevistos allarguen el termini d’entrega?
De vegades sí que costen un dia o dos extra, com en el cas del Cabanyal. Eixe temps també l’absorvim: el termini que firmes contempla un coixí raonable per a finques antigues de València. Si la desviació fóra gran, t’avisem en el moment.
Això aplica igual a un bany d’obra nova que a un dels anys 20?
El model és el mateix, però el risc no. En obra recent els imprevistos són rars; en una finca de Ciutat Vella o el Cabanyal són quasi la norma. Per això inspeccionem abans: el preu tancat s’ajusta a l’estat real del teu habitatge, no a una mitjana inventada.
En resum
Un imprevist en una reforma de bany no és una excusa per pujar la factura: és un cost que algú ha d’assumir, i en el preu tancat l’assumim nosaltres. La baixant del Cabanyal, el cablejat de Ruzafa i el terra de Patraix van sumar 2.170 € que no van eixir de la butxaca de ningú més que la nostra, perquè això és el que significa tancar un preu de veritat. El que sí pagues a banda ho decideixes tu i ho firmes. La resta és problema nostre. Conta’ns el teu cas a contacte o mira primer els dissenys i digues-nos quin t’agrada.